Appartamento Prati Roma: Prezzi al mq e Opportunità 2026 #
Il Caso di Chiara #
Chiara, 33 anni, legale presso tribunale civile Roma, cercava trilocale Prati. Aveva vista da amici che pagavano 850€/mese 30 anni fa. Pensava fossero ancora prezzi 2000-2200€/mq.
Quando ho mostrato il mercato reale (5.800-6.800€/mq), rimasta scioccata. Ho negoziaito comunque: immobile in palazzo 1970 con balcone su via Crescenzio, 105 mq, prezzo iniziale 680.000€.
Ho richiesto perizia indipendente: valore reale 640.000€ (struttura datata, riscaldamento autonomo vecchio).
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Chiara ha fatto offerta 620.000€, venditore ha accettato. Alla fine: 5.900€/mq, non 6.500€.
Mercato Prati Dicembre 2026 #
Prezzi medi per tipologia:
Monolocali (40-55 mq):
Bilocali (65-85 mq):
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Trilocali (100-130 mq):
Varianti di prezzo:
Prati centro (Via Cola di Rienzo, Via Crescenzio, Via Ottaviano):
Prati semi-centrale (Via dei Gracchi, Via Alberico, Porto Ripa):
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Prati periferico (Via Leone IV lato est, oltre Via Degli Scipioni):
Andamento Mercato 2026 #
Trend dicembre 2026:
Previsione 2026:
Cosa Influenza il Prezzo Prati #
Fattori positivi (+):
1. Vicinanza Vaticano (+200-400€/mq): ogni 100m verso Castel Sant’Angelo costa di più
2. Piano elevato e vista (+10-15%): 3° piano con vista su via vs. 1° piano buio = differenza 40.000€ su trilocale
3. Ascensore funzionante (+5-8%): non è lusso, è standard atteso
4. Balcone/Terrazza (+8-12%): essenziale in centro città senza giardini
5. Impianto riscaldamento autonomo (+5-7%): caldo quando vuoi
6. Ristrutturato ultimi 5 anni (+15-20%): serramenti nuovi, impianti OK
7. Vicinanza Metro A (nessun bonus, ma assenza è malus -10%)
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Fattori negativi (- ):
1. Edificio senza ascensore (-15-20% se 4+ piani)
2. Riscaldamento condominiale (-5-8%): paghi comunque, non gestisci
3. Finestre su via interna buia (-10-15%)
4. Impianti vecchi (-10-15%): elettrico anni ’80 = rischio
5. Umidità o infiltrazioni (-20-30%): richiede ristrutturazione costosa
6. Rumore traffico (se via principale) (-10-15%): Via Cola di Rienzo può essere rumorosa
Procedura Acquisto: 6 Step #
Step 1: Valutazione Realistica (Day 1)
Non credi a prezzo listino. Faccio sopralluogo, misuro metratura effettiva, noto problemi strutturali. Preparo valutazione indipendente.
Step 2: Ricerca Comparabili (Day 2-3)
Cerco 3-4 immobili simili venduti ultimi 90 giorni. Se trilocale Prati 110 mq è stato venduto a 630.000€ (5.727€/mq) 2 mesi fa, e oggi lo vedo a 680.000€, so che è gonfiato di 30-40.000€.
Step 3: Offerta Negoziata (Day 4-7)
Avanza offerta 8-12% sotto prezzo richiesto. Media accettazione: 5-7 giorni.
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Consiglio psicologico: molti venditori respingono prima offerta per principio, ma la seconda accettano se corretta.
Step 4: Perizia Mutuo (Day 8-25)
Se mutuo, banca richiede perizia indipendente (600-900€). Solitamente valuta 10-15% sotto valore di mercato (conservatrice).
Step 5: Compromesso Notarile (Day 26-35)
Cauzione 10% versata al notaio. Contratto preliminare con clausole (date trasferimento, responsabilità danni, spese condominiali).
Step 6: Rogito Finale (Day 36-60)
Firma definitiva, versamento 90% residuo, registrazione proprietà.
Costi Completi Acquisto Prati #
Per appartamento 150.000€ (monolocale 45 mq, medio Prati):
Notaio:
Tasse/Diritti:
Tecnici:
Intermediazione:
TOTALE COSTI: 19.000-22.000€ (con agenzia); 11.000-14.000€ (privato)
Costo come % valore: 4-7% (standard Roma).
Il Caso di Federico e Giuliana #
Federico (48 anni, ingegnere) e Giuliana (45 anni, imprenditrice) cercavano trilocale Prati con giardino (per cani).
Problem: “giardino” a Prati ≈ non esiste. Hanno accettato terrazza grande (30 mq) come compromise.
Ho trovato trilocale via dei Gracchi, 115 mq, terrazza 25 mq, prezzo 700.000€. Ho negoziaito: struttura datata (riscaldamento 1995), non ristrutturata.
Offerta: 630.000€. Venditore controrisposta 665.000€. Accordo finale: 650.000€.
Risultato: 5.650€/mq (vs. media 6.000€/mq). Risparmiati 50.000€ per immobile meno “presentato”.
Errori da Evitare #
Errore 1: Non controllare ascensore
Ascensore rotto in 4 piani = -20% valore. Costano 10.000€ riparare. Verificate funziona prima compromesso.
Errore 2: Ignorare spese condominiali
Prati ha condominiali forti: 200-250€/mese (riscaldamento centralizzato, portiere). Molti sorpresi al rogito.
Errore 3: Pensare “tutte le abitazioni Prati sono uguali”
No. Palazzo 1970 + ascensore + riscaldato bene ≠ palazzo 1885 senza ascensore + freddo. Prezzo 30-50% diverso.
Errore 4: Farsi guidare da “vicinanza Vaticano”
Vicino Vaticano = turismo + caos. Non è bello vivere. Prati interno (Via dei Gracchi, Via Alberico) è migliore qualità vita.
Consiglio Professionale #
Prati rimane uno dei migliori quartieri Roma: afflusso permanente, vicinanza trasporto, commercio. Non cambierà.
Ma prezzi attuali (5.800-6.200€/mq) sono equi, non bargain. Cercare “affare” a Prati = illusione. Negoziare 8-10% da lista è realistico.
Mio suggerimento: se cerchi Prati, accetta che pagherai premium. Ma scegli bene immobile (balcone, vista, ascensore). 100.000€ risparmiati su appartamento mediocre non valgono 20 anni di convivenza con cattive condizioni.
Prossimi Passi #
1. Definisci: monolocale (investimento), bilocale (coppia), trilocale (famiglia)?
2. Budget: accetti 5.500€/mq o cerchi bene sottoprezzo?
3. Contattami: valutazione zona esatta Prati, comparabili ultimi 90 giorni
4. Negoziazioni: vi assisto in trattativa per ridurre prezzo 8-12%
Prati vi aspetta. Con strategia giusta, trovate immobile perfetto a prezzo equo.
