Il sistema degli incentivi fiscali per la ristrutturazione immobiliare ha subito importanti modifiche nel 2026. Capire a cosa si ha diritto e come sfruttare al meglio le detrazioni disponibili può fare una differenza economica rilevante per chi acquista o ristruttura un immobile a Roma.
Il quadro degli incentivi nel 2026 #
Il panorama degli incentivi per l’edilizia si è semplificato rispetto agli anni precedenti, quando la sovrapposizione di Superbonus, Ecobonus, Sismabonus e Bonus Ristrutturazione creava una complessità normativa notevole. Nel 2026 il sistema si è razionalizzato, anche se restano opportunità interessanti per chi sa come utilizzarle.
Bonus Ristrutturazione: il più versatile #
Il Bonus Ristrutturazione, disciplinato dall’art. 16-bis del TUIR, è la misura più consolidata e affidabile. Nel 2026 prevede:
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- Prima casa: detrazione IRPEF del 50% delle spese sostenute, fino a un massimo di spesa di 96.000 euro (detrazione massima: 48.000 euro)
- Seconda casa: detrazione del 36% fino a 96.000 euro di spesa
- La detrazione si recupera in 10 quote annuali di pari importo
- Interventi ammessi: manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione edilizia
Ecobonus: per l’efficienza energetica #
L’Ecobonus per il miglioramento dell’efficienza energetica prevede detrazioni variabili in base al tipo di intervento:
- Sostituzione infissi: 50%
- Sostituzione impianto di riscaldamento con caldaia a condensazione: 50%
- Pompa di calore o impianti geotermici: 65%
- Cappotto termico e coibentazione: 65-70% (su edifici condominiali)
La detrazione si recupera in 10 anni. Per i condomìni che eseguono interventi coordinati, le percentuali possono essere più elevate.
Sismabonus: fondamentale per Roma #
Roma è classificata in zona sismica 2B, il che rende il Sismabonus particolarmente rilevante. Le detrazioni sono:
- Interventi che migliorano di 1 classe il rischio sismico: 70%
- Interventi che migliorano di 2 classi: 80%
- Per i condomìni le percentuali salgono rispettivamente al 75% e 85%
Il Sismabonus si applica sia alle prime che alle seconde case e può essere combinato con altri incentivi.
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Come fruire delle detrazioni #
Le modalità di utilizzo delle detrazioni nel 2026 si sono semplificate. La detrazione diretta in dichiarazione dei redditi rimane la modalità principale. La cessione del credito a terzi (banche, assicurazioni) è ancora possibile ma con regole più restrittive rispetto al periodo del Superbonus. Lo sconto in fattura è limitato a categorie specifiche di lavori e soggetti.
Cosa fare prima dei lavori #
Per accedere correttamente ai bonus è fondamentale: effettuare i pagamenti con bonifico parlante (che riporti il numero della legge agevolativa), conservare tutte le fatture e documentazioni, richiedere l’asseverazione del tecnico abilitato dove prevista, e comunicare i lavori al Comune attraverso la CILA o il titolo abilitativo appropriato.
Un esempio pratico #
Acquistate a Roma un appartamento in classe F da 400.000 euro da ristrutturare. Spendete 80.000 euro per ristrutturazione e riqualificazione energetica: tra Bonus Ristrutturazione (50% su 48.000 euro = 24.000 euro di detrazione) ed Ecobonus (65% su 32.000 euro = 20.800 euro), recuperate circa 44.800 euro in 10 anni, riducendo significativamente il costo reale dell’operazione.
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Domande frequenti #
Il Superbonus 110% è ancora attivo nel 2026?
Nel 2026 il Superbonus nella formula originaria al 110% non è più disponibile per nuovi interventi: restano in vigore aliquote ridotte e regimi residuali per cantieri già avviati o per categorie specifiche come gli immobili in aree colpite da sisma. Per chi compra casa a Roma oggi conviene concentrarsi sul Bonus Ristrutturazione e sull’Ecobonus, più stabili e prevedibili.
Posso cumulare Bonus Ristrutturazione ed Ecobonus sullo stesso intervento?
Sì, ma non sulla stessa spesa. Se un intervento ha una componente di efficientamento energetico (ad esempio il cappotto termico) e una di ristrutturazione (rifacimento bagni), va imputata la singola fattura al bonus corretto. È fondamentale farsi seguire da un commercialista per evitare doppie detrazioni che porterebbero a contestazioni dell’Agenzia delle Entrate.
Chi acquista da privato può comunque accedere alle detrazioni?
Sì. Le detrazioni fiscali per ristrutturazione si applicano alle spese sostenute dall’acquirente dopo il rogito, indipendentemente dal fatto che il venditore sia un privato o un’impresa. L’unica differenza riguarda l’IVA, presente solo nelle compravendite con costruttore: in quel caso, l’IVA agevolata al 4% sulla prima casa è già un risparmio rilevante.
Quanto tempo ho per portare in detrazione le spese di ristrutturazione?
La detrazione del 50% viene ripartita in dieci quote annuali di pari importo. La prima quota va portata in detrazione nell’anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute (criterio di cassa), non in quello di emissione della fattura. In caso di vendita dell’immobile prima del termine, le quote residue passano automaticamente all’acquirente, salvo accordo diverso nell’atto.
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