Ereditare un immobile a Roma può essere un’opportunità straordinaria, ma trasformarlo in liquidità richiede di navigare una serie di procedimenti burocratici, fiscali e pratici che molti eredi trovano complessi e disorientanti. Questa guida vi accompagna attraverso i passaggi essenziali.
Il primo passo: la dichiarazione di successione #
La prima cosa da fare dopo il decesso del proprietario è presentare la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate. Questo adempimento è obbligatorio entro 12 mesi dalla data del decesso e deve essere effettuato da tutti gli eredi (o da uno per conto di tutti). La dichiarazione elenca i beni del defunto (immobili, conti bancari, investimenti) e determina l’imposta di successione eventualmente dovuta.
Per gli immobili, l’imposta di successione si calcola sul valore catastale moltiplicato per un coefficiente. Le franchigie sono generose: 1 milione di euro per coniuge e figli (oltre la quale si applica il 4%), 100.000 euro per fratelli e sorelle (poi 6%). Per gli altri parenti, la franchigia è assente e le aliquote più elevate.
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L’accettazione dell’eredità #
Per poter vendere un immobile ereditato è necessaria l’accettazione formale dell’eredità. L’accettazione può essere espressa (atto notarile) o tacita (compimento di atti incompatibili con la qualità di erede, come pagare le spese condominiali). L’accettazione con beneficio di inventario protegge l’erede dai debiti del defunto che superino l’attivo ereditario.
La voltura catastale #
Dopo la successione, è necessario effettuare la voltura catastale dell’immobile, aggiornando il catasto con i nomi dei nuovi proprietari. Questo adempimento è necessario per poter vendere l’immobile e viene effettuato dall’Agenzia delle Entrate contestualmente o successivamente alla dichiarazione di successione.
Immobile in comproprietà tra eredi #
Se i eredi sono più d’uno, l’immobile diventa di comproprietà in quote proporzionali alle quote ereditarie. Per vendere l’immobile occorre il consenso di tutti i comproprietari. Se uno degli eredi non vuole vendere, gli altri possono avviare un’azione giudiziaria di divisione, che può concludersi con la vendita forzosa dell’immobile.
La plusvalenza sulla vendita di immobile ereditato #
Un vantaggio fiscale significativo della vendita di immobili ereditati: la plusvalenza su immobili ricevuti per successione è esente da tassazione indipendentemente dal tempo trascorso dall’acquisizione. Questo è diverso dagli immobili acquistati (dove la plusvalenza è tassata se si vende entro 5 anni dall’acquisto, salvo l’abitazione principale).
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I tempi realistici #
Dalla morte del de cuius alla possibilità di vendere l’immobile ereditato, il processo richiede tempo. La sola dichiarazione di successione richiede 1-3 mesi per la raccolta dei documenti e la presentazione. La voltura catastale aggiunge 1-2 mesi. In totale, considerando tutti gli adempimenti, occorrono realisticamente 3-6 mesi prima di poter avviare la vendita in modo regolare.
Documentazione necessaria per la vendita #
Per poter procedere con la vendita, il notaio richiederà: la dichiarazione di successione accettata dall’Agenzia delle Entrate, la voltura catastale effettuata, l’atto di accettazione dell’eredità (se espressa), l’APE aggiornato, e tutta la documentazione urbanistica dell’immobile. Preparare questa documentazione per tempo evita ritardi nell’iter di vendita.
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Domande frequenti #
Quanto tempo si ha per presentare la dichiarazione di successione?
La dichiarazione di successione va presentata all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dal decesso. È un passaggio obbligatorio prima di poter vendere un immobile ereditato: senza voltura catastale aggiornata, il rogito non può perfezionarsi.
Si può vendere una casa ereditata prima della voltura catastale?
Tecnicamente no. La voltura, che segue la dichiarazione di successione, registra il passaggio della proprietà nei registri catastali e immobiliari. Solo dopo questo passaggio il notaio può procedere alla compravendita davanti agli acquirenti.
Si pagano tasse sulla vendita di un immobile ereditato a Roma?
Sì, ma solo se la vendita avviene entro 5 anni dall’apertura della successione e si genera una plusvalenza. Per la prima casa o per immobili posseduti da oltre 5 anni, la plusvalenza non è tassata. Vanno invece sempre versate imposte di successione e ipocatastali.
Cosa succede se ci sono più eredi che non sono d’accordo sulla vendita?
Se manca l’accordo unanime, ogni erede può chiedere la divisione giudiziale o la vendita all’asta della quota comune. Spesso è più conveniente mediare con una proposta di buyout tra coeredi, evitando i costi di una procedura giudiziaria che può durare anni.
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