L affitto con riscatto — noto anche come rent to buy — è una formula contrattuale che sta guadagnando popolarità nel mercato immobiliare romano. Permette di entrare subito nell immobile come inquilino, con la possibilità di acquistarlo a un prezzo concordato entro un periodo stabilito. Ma come funziona esattamente e quando conviene scegliere questa soluzione?
Come funziona l affitto con riscatto #
Il meccanismo è semplice nella sua struttura: il conduttore versa un canone mensile più elevato rispetto a un affitto tradizionale, di cui una parte viene accantonata come acconto sul prezzo di acquisto. Al termine del periodo concordato (generalmente 3-5 anni), il conduttore può esercitare il diritto di acquisto, scomputando dal prezzo le somme già versate come acconto.
Ad esempio: su un immobile del valore di 300.000 euro a Roma, il canone mensile potrebbe essere di 1.500 euro, di cui 800 euro come affitto puro e 700 euro come acconto. In 3 anni, il conduttore accumulerebbe circa 25.200 euro di acconto, riducendo il prezzo di acquisto a 274.800 euro.
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Il quadro normativo #
Il rent to buy è stato disciplinato in Italia dal D.L. 133/2014 (Decreto Sblocca Italia), convertito nella Legge 164/2014. La trascrizione del contratto nei registri immobiliari tutela il conduttore-acquirente da eventuali pignoramenti o vendite a terzi dell immobile per tutta la durata del contratto, fino a un massimo di 10 anni.
È fondamentale che il contratto sia stipulato con atto notarile e trascritto, per garantire la piena tutela di entrambe le parti.
Quando conviene il rent to buy a Roma #
Questa formula è particolarmente adatta in diverse situazioni: giovani che non hanno ancora accumulato il risparmio sufficiente per l anticipo del mutuo; lavoratori con contratti atipici che hanno difficoltà ad accedere al credito bancario; chi vuole testare un quartiere prima di impegnarsi nell acquisto; chi attende la vendita di un altro immobile per finanziare il nuovo acquisto.
A Roma, dove i prezzi degli immobili richiedono anticipi significativi (tipicamente il 20% del valore, ossia 60.000-80.000 euro per un trilocale), il rent to buy può rappresentare una soluzione concreta per chi ha un buon reddito ma non dispone della liquidità iniziale.
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I rischi da considerare #
Il rent to buy non è privo di rischi. Per il conduttore, il principale è quello di non riuscire a ottenere il mutuo al termine del periodo di affitto: in questo caso, a seconda delle clausole contrattuali, potrebbe perdere parte delle somme versate come acconto. Per il proprietario, il rischio è quello di bloccare l immobile per anni a un prezzo che potrebbe risultare inferiore al valore di mercato futuro.
È essenziale che il contratto preveda clausole chiare sulla restituzione degli acconti in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, e che il conduttore verifichi preventivamente la propria capacità di accesso al credito.
Aspetti fiscali #
La tassazione del rent to buy segue regole specifiche: la quota di canone imputata come godimento è tassata come reddito da locazione per il proprietario e non è detraibile per il conduttore. La quota imputata come acconto sul prezzo segue invece il regime fiscale delle compravendite immobiliari.
Alternative al rent to buy #
Prima di optare per il rent to buy, valutate anche le alternative: i mutui al 100% offerti da alcuni istituti di credito con garanzia del Fondo di Garanzia Prima Casa, le agevolazioni under 36, o la possibilità di un prestito ponte. In alcuni casi, queste soluzioni possono risultare più convenienti dal punto di vista economico complessivo.
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Domande frequenti #
Come si calcola il canone di un affitto con riscatto?
Il canone è composto da una parte di affitto puro e una parte di acconto sul prezzo di acquisto. Quest’ultima viene scomputata dal prezzo finale se si esercita il riscatto. La quota imputata al riscatto varia tipicamente tra il 30% e il 60% del canone mensile.
Cosa succede se non esercito il diritto di riscatto?
Si perde la parte di canone già imputata al riscatto, che resta al proprietario come indennità di occupazione. L’inquilino lascia l’immobile come in una normale locazione. È quindi fondamentale firmare l’accordo solo dopo aver valutato seriamente la propria capacità di acquistare.
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Quali tasse si pagano nell’affitto con riscatto?
Durante la fase di locazione, il proprietario paga l’IRPEF sui canoni (o cedolare secca se scelta). L’acquirente paga le imposte di registro e ipocatastali solo al momento del riscatto effettivo. Conviene verificare con il commercialista la struttura fiscale più vantaggiosa.
Per chi conviene davvero il rent to buy a Roma?
È utile a chi ha reddito stabile ma non ancora il capitale per la caparra o per ottenere subito il mutuo. Permette di iniziare a costruire l’acquisto risparmiando l’equivalente dell’affitto. Sconsigliato a chi non ha certezza sulla propria capacità reddituale nei 3-5 anni successivi.
