Il mercato degli affitti brevi a Roma ha vissuto anni di forte espansione, seguiti da una progressiva regolamentazione. Nel 2026, chi vuole operare nel settore degli affitti turistici deve conoscere le nuove norme, adattare la propria strategia e gestire l’immobile con professionalità. Ecco una guida completa allo stato dell’arte.
Il mercato degli affitti brevi a Roma nel 2026 #
Roma rimane una delle città europee con la domanda turistica più alta e stabile. Il post-Giubileo ha lasciato un’eredità importante: infrastrutture migliorate, visibilità internazionale potenziata e un flusso di visitatori che si mantiene su livelli elevati tutto l’anno. Le prenotazioni di affitti brevi nel primo trimestre 2026 registrano un +12% rispetto allo stesso periodo pre-Giubileo.
Airbnb, Booking.com e Vrbo rimangono le piattaforme dominanti. La tariffa media giornaliera a Roma si attesta tra 90 e 180 euro per bilocali nelle zone centrali, con picchi di 250-400 euro durante eventi speciali (Capodanno, concerti, grandi mostre). I tassi di occupazione nelle zone privilegiate raggiungono l’80-85% nel periodo aprile-ottobre.
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Le nuove normative comunali del 2026 #
Il Comune di Roma ha introdotto nel 2026 una regolamentazione più stringente per gli affitti brevi:
- Tetto di 120 giorni annui per i Municipi I e II (centro storico, Prati, Trastevere, Testaccio, Ostiense)
- Obbligo di registrazione al portale comunale “Roma Affitti Brevi” con assegnazione di un codice identificativo da esporre negli annunci
- Tassa di soggiorno digitale: le piattaforme raccolgono e versano automaticamente la tassa di soggiorno (3,50 euro a notte per persona nelle strutture non alberghiere)
- Sanzioni fino a 5.000 euro per chi opera senza registrazione o supera il limite dei 120 giorni
Le zone fuori dal tetto dei 120 giorni #
Nei Municipi III-XV (periferia e zone semicentrali) non si applica il tetto dei 120 giorni. Chi vuole operare affitti brevi senza limitazioni temporali deve orientarsi verso zone come Pigneto, Nomentana, Tiburtina, EUR, Parioli o la fascia periurbana. In queste zone i prezzi di acquisto sono più contenuti e i rendimenti possono essere competitivi.
Come massimizzare i rendimenti #
La gestione professionale di un affitto breve richiede investimento iniziale in arredi e fotografie di qualità, una strategia di pricing dinamico (tariffe che variano in base a stagionalità ed eventi), gestione rapida delle comunicazioni con gli ospiti, pulizie professionali tra un soggiorno e l’altro, e una review positiva come asset strategico fondamentale.
La gestione delegata #
Per i proprietari che non vogliono gestire direttamente l’affitto breve, esistono diverse agenzie di property management specializzate che si occupano di tutto: pubblicazione degli annunci, gestione delle prenotazioni, accoglienza degli ospiti, pulizie e manutenzione. Le loro commissioni si attestano tipicamente tra il 20% e il 30% del fatturato lordo.
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Tassazione degli affitti brevi #
I redditi da affitti brevi sono tassati con la cedolare secca al 21% (per i primi 4 immobili in affitto breve), che sale al 26% dal quinto immobile in poi. L’obbligo di aderire alla cedolare secca per le piattaforme che operano come sostituto d’imposta è stato consolidato nel 2026.
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