Il sistema degli incentivi fiscali per la ristrutturazione immobiliare ha subito importanti modifiche nel 2026. Capire a cosa si ha diritto e come sfruttare al meglio le detrazioni disponibili può fare una differenza economica rilevante per chi acquista o ristruttura un immobile a Roma.
Il quadro degli incentivi nel 2026 #
Il panorama degli incentivi per l’edilizia si è semplificato rispetto agli anni precedenti, quando la sovrapposizione di Superbonus, Ecobonus, Sismabonus e Bonus Ristrutturazione creava una complessità normativa notevole. Nel 2026 il sistema si è razionalizzato, anche se restano opportunità interessanti per chi sa come utilizzarle.
Bonus Ristrutturazione: il più versatile #
Il Bonus Ristrutturazione, disciplinato dall’art. 16-bis del TUIR, è la misura più consolidata e affidabile. Nel 2026 prevede:
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- Prima casa: detrazione IRPEF del 50% delle spese sostenute, fino a un massimo di spesa di 96.000 euro (detrazione massima: 48.000 euro)
- Seconda casa: detrazione del 36% fino a 96.000 euro di spesa
- La detrazione si recupera in 10 quote annuali di pari importo
- Interventi ammessi: manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione edilizia
Ecobonus: per l’efficienza energetica #
L’Ecobonus per il miglioramento dell’efficienza energetica prevede detrazioni variabili in base al tipo di intervento:
- Sostituzione infissi: 50%
- Sostituzione impianto di riscaldamento con caldaia a condensazione: 50%
- Pompa di calore o impianti geotermici: 65%
- Cappotto termico e coibentazione: 65-70% (su edifici condominiali)
La detrazione si recupera in 10 anni. Per i condomìni che eseguono interventi coordinati, le percentuali possono essere più elevate.
Sismabonus: fondamentale per Roma #
Roma è classificata in zona sismica 2B, il che rende il Sismabonus particolarmente rilevante. Le detrazioni sono:
- Interventi che migliorano di 1 classe il rischio sismico: 70%
- Interventi che migliorano di 2 classi: 80%
- Per i condomìni le percentuali salgono rispettivamente al 75% e 85%
Il Sismabonus si applica sia alle prime che alle seconde case e può essere combinato con altri incentivi.
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Come fruire delle detrazioni #
Le modalità di utilizzo delle detrazioni nel 2026 si sono semplificate. La detrazione diretta in dichiarazione dei redditi rimane la modalità principale. La cessione del credito a terzi (banche, assicurazioni) è ancora possibile ma con regole più restrittive rispetto al periodo del Superbonus. Lo sconto in fattura è limitato a categorie specifiche di lavori e soggetti.
Cosa fare prima dei lavori #
Per accedere correttamente ai bonus è fondamentale: effettuare i pagamenti con bonifico parlante (che riporti il numero della legge agevolativa), conservare tutte le fatture e documentazioni, richiedere l’asseverazione del tecnico abilitato dove prevista, e comunicare i lavori al Comune attraverso la CILA o il titolo abilitativo appropriato.
Un esempio pratico #
Acquistate a Roma un appartamento in classe F da 400.000 euro da ristrutturare. Spendete 80.000 euro per ristrutturazione e riqualificazione energetica: tra Bonus Ristrutturazione (50% su 48.000 euro = 24.000 euro di detrazione) ed Ecobonus (65% su 32.000 euro = 20.800 euro), recuperate circa 44.800 euro in 10 anni, riducendo significativamente il costo reale dell’operazione.
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