Comprare casa a Roma è un traguardo, ma è solo l’inizio di una storia fatta anche di costi ricorrenti. Ogni anno, chi possiede un immobile deve fare i conti con una serie di tributi che incidono sul bilancio familiare e, soprattutto, sulla redditività di un investimento. IMU e TARI sono le due voci principali, ma capire quando si pagano, su quali immobili e con quali aliquote del Comune di Roma è fondamentale per non trovarsi impreparati. Questa è una guida ai costi di possesso, non di acquisto.
IMU: cosa si paga e cosa è esente #
L’IMU, l’Imposta Municipale Unica, è il principale tributo sul possesso degli immobili. La regola di base è semplice nella sostanza: l’abitazione principale, ovvero la prima casa in cui si risiede e si dimora abitualmente, è esente dall’IMU, salvo che si tratti di un immobile di lusso classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Per la stragrande maggioranza dei romani che vivono nella propria abitazione, dunque, l’IMU non è dovuta.
La situazione cambia completamente per la seconda casa, per gli immobili dati in affitto, per quelli sfitti e per i terreni e le aree edificabili. Su questi beni l’IMU si paga per intero, e rappresenta la voce di costo più pesante per chi possiede un immobile a fini di investimento. Chi sta valutando un acquisto a scopo di rendita deve quindi inserire l’IMU annuale tra i costi fissi che erodono il rendimento, esattamente come si fa quando si confronta una strategia di finanziamento e gestione dell’immobile.
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Come si calcola l’IMU sulla seconda casa #
Il calcolo dell’IMU parte dalla rendita catastale dell’immobile, il valore attribuito dal Catasto e reperibile in una visura. La rendita va prima rivalutata del cinque per cento, poi moltiplicata per un coefficiente che per le abitazioni è pari a 160. Il risultato è la base imponibile, sulla quale si applica l’aliquota deliberata dal Comune. In formula: base imponibile uguale rendita catastale moltiplicata per 1,05 e poi per 160.
Sull’importo così ottenuto si applica l’aliquota comunale. Il Comune di Roma, come tutti i comuni, fissa ogni anno le proprie aliquote entro i limiti di legge: per gli immobili diversi dall’abitazione principale l’aliquota ordinaria si colloca generalmente intorno al valore massimo consentito. È sempre opportuno verificare le delibere aggiornate sul sito istituzionale del Comune, perché le aliquote possono variare di anno in anno e per tipologia di immobile o di utilizzo.
Le scadenze IMU da non dimenticare #
L’IMU si versa in due rate annuali. La prima rata, l’acconto, scade il 16 giugno e corrisponde alla metà dell’imposta calcolata sulle aliquote dell’anno precedente. La seconda rata, il saldo, scade il 16 dicembre e si calcola sulle aliquote definitive deliberate dal Comune per l’anno in corso, conguagliando quanto già versato a giugno. È possibile, in alternativa, pagare l’intera imposta in un’unica soluzione entro il 16 giugno.
Il versamento avviene tramite modello F24, indicando i codici tributo corretti e il codice catastale del Comune di Roma. Dimenticare una scadenza comporta sanzioni e interessi, anche se l’istituto del ravvedimento operoso consente di regolarizzare la posizione con una sanzione ridotta, tanto più contenuta quanto prima si rimedia. Tenere un promemoria delle due date è la precauzione più semplice ed efficace.
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TARI: la tassa sui rifiuti #
Accanto all’IMU, ogni immobile abitato genera la TARI, la tassa sui rifiuti, dovuta da chiunque occupi o detenga locali suscettibili di produrre rifiuti. A differenza dell’IMU, la TARI si paga anche sull’abitazione principale: la pagano sia il proprietario che vi abita, sia l’inquilino in caso di immobile locato. L’importo dipende dalla superficie calpestabile dell’immobile e dal numero di occupanti del nucleo familiare.
La tariffa è composta da una quota fissa, legata ai metri quadrati, e da una quota variabile, collegata al numero di componenti. Il Comune di Roma stabilisce annualmente le tariffe e invia gli avvisi di pagamento con le relative scadenze, generalmente articolate in più rate nel corso dell’anno. Per un appartamento di medie dimensioni la TARI rappresenta una spesa contenuta rispetto all’IMU, ma comunque da mettere a bilancio.
Il quadro completo dei costi annuali #
Mettere insieme i pezzi aiuta a vedere il quadro reale. Per chi vive nella propria abitazione non di lusso, il costo annuale di possesso si riduce essenzialmente alla TARI e alle eventuali spese condominiali. Per chi possiede una seconda casa o un immobile in affitto, invece, si sommano IMU per intero e TARI, oltre alle imposte sui redditi da locazione quando l’immobile è affittato. È il motivo per cui la redditività di un investimento immobiliare non si misura solo sul prezzo d’acquisto e sul canone.
Conoscere in anticipo questi costi consente di pianificare con realismo, sia che si stia scegliendo dove e cosa comprare, sia che si valuti se mantenere o vendere un immobile poco redditizio. Una stima accurata dei tributi annuali, accanto alle imposte d’acquisto e alle spese di gestione, è ciò che distingue una decisione consapevole da una scommessa. Per orientarsi tra le diverse zone della città e il loro potenziale, può essere utile anche un confronto come quello tra Roma Nord e Roma Sud.
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