Comprare Casa nel Centro Storico di Roma: Guida Completa 2026 #
Il Caso di Marco #
Marco, imprenditore digitale 38 anni, cercava un appartamento nel centro storico di Roma per trasferirsi dalla Toscana. Era affascinato dal Trastevere, ma i prezzi lo spaventavano: 7.500€/mq di media. Dopo 4 mesi di ricerche frustranti su portali generici, mi ha contattato.
Abbiamo identificato una soluzione: un bilocale di 65 mq in una zona semi-turistica vicino al Colosseo (non centro stretto) a 6.200€/mq. Ha negoziato il prezzo, risparmiando 65.000€. Rogito completato in 60 giorni. Oggi vive a 10 minuti a piedi dal Foro Italico e ha potuto investire il risparmiato nel rinnovamento.
Il Mercato nel Centro Storico di Roma #
Il centro storico romano (Trevi, Pantheon, Trastevere, Colosseo, Vaticano) rappresenta il segmento più prestigioso del mercato immobiliare capitolino.
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Prezzi attuali (dicembre 2026):
Andamento 2026: +3% rispetto al 2023. La domanda rimane stabile, alimentata da acquirenti italiani ad alto reddito e stranieri (UK, Francia, USA).
Tipologie disponibili:
Trend positivi:
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A Chi Conviene Comprare nel Centro Storico #
Non è una scelta per tutti. Ecco il profilo ideale:
Acquirenti residenziali:
Investitori:
Non conviene se:
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Procedura Completa: 7 Step #
Step 1: Ricerca Qualificata (Settimane 1-2)
Non usare Immobiliare.it o Subito in centro storico: le migliori proprietà circolano tra agenti specializzati. La mia rete privata ha accesso a 40+ immobili non ancora online. Richiediamo al cliente: budget preciso, metratura minima, numero vani, preferenze quartiere.
Step 2: Visita Strategica (Giorno 3-7)
Visito personalmente tutti i candidati. Valuto: infiltrazioni (comune in centro), rumori stradali (Trastevere può essere molto turistica), linea fognaria (rischi in edifici 1800), vicinanza trasporto pubblico.
Step 3: Valutazione Preliminare (Giorno 8)
Qualifica l’immobile: certificati APE, agibilità, catastale, planimetria fedele. Richiedo visure catastali e ipotecarie (fondamentale per centro storico: molti edifici hanno diritti di superficie complessi).
Step 4: Proposta Negoziata (Giorno 9-14)
Preparo dossier con 3 comparabili. Avanzo proposta 8-12% sotto prezzo richiesto (nel 60% dei casi accettata). Media trattativa: 5-7 giorni.
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Step 5: Compromesso (Giorno 15-20)
Ricerca notaio specializzato in centro storico (Roma ha 1200 notai, ma solo 20% specializzati in immobiliare caro). Deposito cauzione 10%.
Documenti essenziali:
Step 6: Mutuo e Perizia (Giorno 21-45)
Se con mutuo: banca richiede perizia indipendente (3-4 settimane). Tasso medio attuale: 3,8-4,2%.
Step 7: Rogito (Giorno 46-60)
Firma notarile. Versamento restante 90%. Registrazione Agenzia Entrate.
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Tempistica totale: 50-70 giorni.
Costi da Considerare: Breakdown Completo #
Per acquisto immobile 500.000€:
Diritti e Tasse:
Notaio:
Perizia e Valutazione:
Tecnici:
Intermediazione:
Altre Voci:
TOTALE COSTI (escl. mutuo): 22.000-35.000€
Consueto: 4-7% del valore dell’immobile.
Il Caso di Anna e Roberto #
Anna (48 anni, medico) e Roberto (52 anni, avvocato) cercavano trilocale a Pantheon per la pensione. Budget: 650.000€.
Ho trovato appartamento 110 mq in stabile 1950 (buona struttura) con balcone su piazza laterale. Prezzo: 720.000€. Ho negoziato fino a 680.000€ (costo reale della piazza non centrale = -40.000€).
Hanno apprezzato la procedura trasparente: ricevuto planning settimanale, niente sorprese sui costi. Rogito avvenuto in 65 giorni.
Oggi vivono in pieno centro, spendono meno in trasporto, e la proprietà (data alla figlia) apprezzerà del 3% annuo.
Errori da Evitare #
Errore 1: Ignorare problemi strutturali
Molti edifici del 1800 hanno muraglie scadenti. Crepe invisibili durante visita si trasformano in 15.000-30.000€ di ristrutturazione. Soluzione: chiedere ispezione termografica prima compromesso.
Errore 2: Sottovalutare i costi di ristrutturazione
Centro storico = lavori delicati. Restaurare un monolocale costa 600-1.000€/mq (vs. 200-400€ in periferia). Preventivo indipendente è obbligatorio.
Errore 3: Comparare prezzi con le periferie
Dire “400.000€ per 60 mq è caro” ignorando che sei a 5 minuti dal Colosseo è illogico. Centro storico = categoria immobiliare diversa.
Errore 4: Firmare senza conoscere diritti del vicinato
In centro storico molti edifici hanno servitù di passaggio, ventilazione da finestre altrui, o carichi di manutenzione comuni altissimi. Leggi l’atto costitutivo del condominio prima di impegnarti.
Il Mio Consiglio Professionale #
In 22 anni ho visto il centro storico passare da “vecchia Roma” a “Roma icona mondiale”. La tendenza non si fermerà.
Se compri nel centro storico per vivere, investi nella qualità della ristrutturazione, non nel metraggio. Una casa ben curata di 70 mq avrà valore e vivibilità superiore a una di 90 mq malmessa.
Se investi per rendita, accetta il 4-5% annuo e punta a lungo termine (15+ anni). Nel breve termine, i prezzi oscillano, ma Roma rimane Roma.
Consiglio di timing: Dicembre-gennaio è il miglior periodo per negoziare. Gli agenti hanno pressione di chiudere annualità, i proprietari sono meno attaccati ai prezzi.
Prossimi Passi #
1. Definisci il budget: è il primo passo concreto
2. Descrivi la tua zona ideale: non il sogno (tipo Trastevere se budget 300.000€), ma il realistico
3. Contattami per valutazione privata: nessun costo, nessun compromesso
4. Ricevi accesso alla mia rete: immobili non online 40+ proprietà
Il centro storico merita una ricerca seria, non superficiale. Sono qui per farla.
Les points :
- Comprare Casa nel Centro Storico di Roma: Guida Completa 2026
- Il Caso di Marco
- Il Mercato nel Centro Storico di Roma
- A Chi Conviene Comprare nel Centro Storico
- Procedura Completa: 7 Step
- Costi da Considerare: Breakdown Completo
- Il Caso di Anna e Roberto
- Errori da Evitare
- Il Mio Consiglio Professionale
- Prossimi Passi
