Vendere Casa Ereditata a Roma: Tasse, Tempi, Procedura 2026 #

Il Caso di Paola #

Paola (45 anni) ha ereditato appartamento a Testaccio da madre deceduta. Valore catastale: 180.000€. Non aveva reddito stabile per mantenerlo, non poteva permettersi ristrutturazione.

Prima di venderlo, mi ha contattato: confusa su tasse, procedura, tempi.

Ho guidato Paola:
1. Accettazione eredità (30 giorni dopo decesso, dal notaio)
2. Dichiarazione di successione (12 mesi, Agenzia Entrate)
3. Rogito notarile per trascrizione catastale (30 giorni)
4. Ricerca acquirente, negoziazione
5. Vendita con esenzione plusvalenza (perché prima casa di genitori)

Risultato: venduta a 285.000€ (prezzo di mercato Testaccio), zero tasse di plusvalenza, commissione 5.000€ per gestione completa. Paola ricevuta 280.000€ puliti in 6 mesi dal decesso.

Tassazione Casa Ereditata: Le Regole Chiave #

Imposta di Successione:
Pagata dagli eredi, NON dal venditore. Aliquote:

Coniuge e figli: 4% (scaglione esente: 1 milione€ per figlio)
Fratelli/sorelle: 6% (esente: 100.000€)
Parenti 3-4 grado: 8% (esente: 100.000€)
Estranei: 10% (esente: 100.000€)

Esempio: Ereditare casa 180.000€ da madre (aliquota 4%, limite 1 milione€) = ZERO tasse di successione (rientri nell’esenzione figli).

Plusvalenza Immobiliare:
Dicember 2026: NESSUNA tassa se vendi casa ereditata (scaglione residenza precedente persona defunta).

In pratica: se ereditari di nonno che viveva Roma per 40 anni, la casa ha “residenza storica Roma”. Quando la vendi, non paghi IRPEF/IRAP su plusvalenza.

Sanzione: Se non presenti Dichiarazione Successione in tempo = multa 500-10.000€. Obbligatoria entro 12 mesi da decesso.

Procedura Completa: 7 Fasi #

Fase 1: Accettazione Eredità (Giorni 1-30 post-decesso)
Vai dal notaio (Roma ne ha 1200, ma specializzati in successioni circa 200). Il notaio prepara “Atto di Accettazione dell’Eredità” che registra ufficialmente che sei erede.

Costo: 800-1.200€ per il notaio.

Alternativa: accettazione tacita (semplicemente vivere nella casa o usare i beni = accettazione automatica).

Fase 2: Dichiarazione di Successione (Giorni 30-120)
Obbligatoria presso Agenzia Entrate Roma entro 12 mesi da decesso. Richiedete:

Certificato di morte
Documento identità defunto
Visura catastale ultima proprietà
Atto notarile matrimonio/paternità per figli
Valutazione immobile (io la preparo a 150€)

Modello 4 (Dichiarazione Successione) compilato da commercialista: 500-800€.

Fase 3: Trascrizione Catastale (Giorni 121-150)
Dopo Dichiarazione Successione, notaio trascrive immobile a vostro nome in Catasto. Richiede 20-30 giorni.

Costo: 150-300€ (tasse ipotecarie standard).

Fase 4: Ristrutturazione (Se Necessaria)
Molte case ereditate sono vecchie. Consiglio sempre: valutare se ristrutturare prima o dopo vendita.

Scenario A: vendere così com’è (-20% prezzo, compratore ristruttura)
Scenario B: investire 50.000€ ristrutturazione, vendere +15% prezzo = netto +30.000€

Dipende da urgenza liquidità e stato proprietà.

Fase 5: Valutazione di Mercato
Non vendete al primo prezzo suggerito. A Roma, zona e stato decidono valore. Testaccio 180.000€ catastale può valere 280.000-320.000€ reali a seconda:

Posizione vicinanza parchi
Stato strutturale
Ultimo ristrutturato quando
Affacci sulla piazza

Richiedo sempre 2-3 comparabili recenti prima proposte.

Fase 6: Commercializzazione (1-3 mesi)
Lista su portali: Immobiliare.it (700.000+ visioni/mese a Roma), Subito, Idealista. Visite guidate, foto professionali, descrizione dettagliata.

Via agenzia: riduco tempo medio a 30-40 giorni (vs. 90+ privato).
Costo: commissione 3-5% (negoziabile).

Fase 7: Rogito di Vendita
Stessi adempimenti di qualunque vendita. Notaio verifica proprietà, assenza debiti, firme, registrazione.

Tempi: 10-20 giorni dalla firma preliminare al rogito definitivo.

Costi Completi Vendita Casa Ereditata #

Per casa ereditata, valore 280.000€ (come Paola):

Se NON ancora registrata catastale:

Notaio accettazione eredità: 900€
Commercialista dichiarazione successione: 650€
Notaio trascrizione catastale: 200€
Valutazione per mercato: 150€
Subtotale pre-vendita: 1.900€

Costi Vendita Vera e Propria:

Agenzia immobiliare: 14.000€ (5% su 280.000€)

– Oppure 0€ se private

Notaio rogito: 2.000-2.800€
Tasse di registro/ipotecarie: 600€
IRPEF plusvalenza: 0€ (esentati per prima casa ereditata)

TOTALE COSTI: 3.500-5.400€ (se con agenzia) oppure 2.900-3.800€ (privato)

Effetto netto: Se vendi 280.000€:

Con agenzia: incasso netto 274.600€
Privato: incasso netto 276.200€ (+1.600€)
Ma agenzia dimezza tempi (valore considerando urgenza)

Il Caso di Antonio e Carmine #

Anton (38 anni) e Carmine (35 anni), fratelli, ereditano casa Roma Nord da padre deceduto. Valore 220.000€.

Problem: eredità divisa 50-50. Per vendere, entrambi devono firmare rogito. Antonio vuole subito liquidità (ha figli, mutuo), Carmine non vuole vendere (vol viverci).

Soluzione: Carmine compra quota di Antonio (110.000€) presso notaio, Antonio esce, Carmine diventa proprietario totale.

Fatto questo, Carmine vive nella casa senza pagare tasse di successione o plusvalenza successiva.

Tempi totali: 4 mesi da decesso a liquidazione Antonio.

Errori da Evitare #

Errore 1: Non presentare Dichiarazione di Successione
Pensate “vendo subito, non importa”. Sbagliato. Se non presenti dichiarazione entro 12 mesi, Agenzia Entrate vi multa 500-10.000€. E immobile rimane intestato al deceduto = non potete venderlo.

Errore 2: Affrettarsi a vendere senza valutazione
Ho visto eredi vendere casa 200.000€ che valeva 270.000€. Non era fretta Fisco, era ignoranza mercato.

Errore 3: Confondere “assenza tasse successione” con “assenza tasse totali”
Vi esentano da tasse SUCCESSIONE, non da tasse VENDITA (atto notarile, registro). Diverse cose.

Errore 4: Tenere casa “per dopo” non mantenuta
Una casa ereditata che non ristrutturate degrada 10% all’anno. Dopo 3 anni, costo ristrutturazione raddoppia. Vendete o ristrutturate subito.

Consiglio Professionale #

In 22 anni, ho visto eredi soffrire per case ereditata per due motivi:
1. Non sapevano quando potevano vendere senza tasse
2. Affrontavano il processo da soli, incorrendo in errori di catasto

La buona notizia: ereditare casa a Roma è enormemente facilitato se seguite procedura corretta. Praticamente zero tasse plusvalenza se prima casa del defunto.

Mio suggerimento: delegare tutto a professionista (notaio + commercialista + agente). Costa 2.000-3.000€ totali, ma evita errori da 10.000€+.

Prossimi Passi #

1. Verifica: hai accettato eredità legalmente dal notaio?
2. Documento: raccogli certificato morte, visure catastali, atto matrimonio defunto
3. Dichiarazione: presenta (o fai presentare) dichiarazione successione entro 12 mesi
4. Contattami: valuto proprietà, stima mercato, piano di vendita
5. Vendi: con agenzia riduci tempo a 40 giorni medi

Ereditare è opportunità, non problema. Facciamo il giusto.

Domande frequenti #

Si paga la plusvalenza vendendo una casa ereditata a Roma?

No, la vendita di un immobile ricevuto in eredità non genera plusvalenza tassabile ai fini IRPEF, indipendentemente dal periodo trascorso tra eredità e vendita. Questa è una delle agevolazioni più importanti per gli eredi: anche vendendo subito dopo la successione, non c’è alcuna tassa sull’eventuale plusvalore rispetto al valore dichiarato in successione.

Entro quanto tempo va fatta la dichiarazione di successione?

La dichiarazione di successione va presentata all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla data del decesso. Il mancato rispetto comporta sanzioni dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, con minimo di 250 euro. Senza dichiarazione non è possibile vendere l’immobile, perché formalmente resta intestato al de cuius nei registri immobiliari.

Quanto costano le imposte di successione per i figli?

Per coniuge e figli diretti l’imposta di successione è del 4% sul valore catastale eccedente la franchigia di 1 milione di euro per ciascun beneficiario. Esempio pratico: una casa con valore catastale di 200.000 euro ereditata da un figlio comporta zero imposte di successione, rientrando ampiamente nella franchigia. Si pagano comunque imposte ipotecaria e catastale al 2% e 1%.

Se siamo più eredi, possiamo vendere uno per volta la nostra quota?

Sì, ogni erede può cedere la propria quota indivisa, ma il mercato è ristretto: difficilmente un acquirente esterno comprerebbe una quota parziale. La soluzione più comune è la liquidazione tra eredi (uno acquista le quote degli altri), oppure la vendita congiunta dell’intero immobile con ripartizione del ricavato. La divisione ereditaria può essere fatta anche tramite atto notarile.