Vendere Casa Ereditata a Roma: Tasse, Tempi, Procedura 2026 #

Il Caso di Paola #

Paola (45 anni) ha ereditato appartamento a Testaccio da madre deceduta. Valore catastale: 180.000€. Non aveva reddito stabile per mantenerlo, non poteva permettersi ristrutturazione.

Prima di venderlo, mi ha contattato: confusa su tasse, procedura, tempi.

Ho guidato Paola:
1. Accettazione eredità (30 giorni dopo decesso, dal notaio)
2. Dichiarazione di successione (12 mesi, Agenzia Entrate)
3. Rogito notarile per trascrizione catastale (30 giorni)
4. Ricerca acquirente, negoziazione
5. Vendita con esenzione plusvalenza (perché prima casa di genitori)

Risultato: venduta a 285.000€ (prezzo di mercato Testaccio), zero tasse di plusvalenza, commissione 5.000€ per gestione completa. Paola ricevuta 280.000€ puliti in 6 mesi dal decesso.

Tassazione Casa Ereditata: Le Regole Chiave #

Imposta di Successione:
Pagata dagli eredi, NON dal venditore. Aliquote:

Coniuge e figli: 4% (scaglione esente: 1 milione€ per figlio)

Fratelli/sorelle: 6% (esente: 100.000€)

Parenti 3-4 grado: 8% (esente: 100.000€)

Estranei: 10% (esente: 100.000€)

Esempio: Ereditare casa 180.000€ da madre (aliquota 4%, limite 1 milione€) = ZERO tasse di successione (rientri nell’esenzione figli).

Plusvalenza Immobiliare:
Dicember 2026: NESSUNA tassa se vendi casa ereditata (scaglione residenza precedente persona defunta).

In pratica: se ereditari di nonno che viveva Roma per 40 anni, la casa ha “residenza storica Roma”. Quando la vendi, non paghi IRPEF/IRAP su plusvalenza.

Sanzione: Se non presenti Dichiarazione Successione in tempo = multa 500-10.000€. Obbligatoria entro 12 mesi da decesso.

Procedura Completa: 7 Fasi #

Fase 1: Accettazione Eredità (Giorni 1-30 post-decesso)
Vai dal notaio (Roma ne ha 1200, ma specializzati in successioni circa 200). Il notaio prepara “Atto di Accettazione dell’Eredità” che registra ufficialmente che sei erede.

Costo: 800-1.200€ per il notaio.

Alternativa: accettazione tacita (semplicemente vivere nella casa o usare i beni = accettazione automatica).

Fase 2: Dichiarazione di Successione (Giorni 30-120)
Obbligatoria presso Agenzia Entrate Roma entro 12 mesi da decesso. Richiedete:

Certificato di morte

Documento identità defunto

Visura catastale ultima proprietà

Atto notarile matrimonio/paternità per figli

Valutazione immobile (io la preparo a 150€)

Modello 4 (Dichiarazione Successione) compilato da commercialista: 500-800€.

Fase 3: Trascrizione Catastale (Giorni 121-150)
Dopo Dichiarazione Successione, notaio trascrive immobile a vostro nome in Catasto. Richiede 20-30 giorni.

Costo: 150-300€ (tasse ipotecarie standard).

Fase 4: Ristrutturazione (Se Necessaria)
Molte case ereditate sono vecchie. Consiglio sempre: valutare se ristrutturare prima o dopo vendita.

Scenario A: vendere così com’è (-20% prezzo, compratore ristruttura)
Scenario B: investire 50.000€ ristrutturazione, vendere +15% prezzo = netto +30.000€

Dipende da urgenza liquidità e stato proprietà.

Fase 5: Valutazione di Mercato
Non vendete al primo prezzo suggerito. A Roma, zona e stato decidono valore. Testaccio 180.000€ catastale può valere 280.000-320.000€ reali a seconda:

Posizione vicinanza parchi

Stato strutturale

Ultimo ristrutturato quando

Affacci sulla piazza

Richiedo sempre 2-3 comparabili recenti prima proposte.

Fase 6: Commercializzazione (1-3 mesi)
Lista su portali: Immobiliare.it (700.000+ visioni/mese a Roma), Subito, Idealista. Visite guidate, foto professionali, descrizione dettagliata.

Via agenzia: riduco tempo medio a 30-40 giorni (vs. 90+ privato).
Costo: commissione 3-5% (negoziabile).

Fase 7: Rogito di Vendita
Stessi adempimenti di qualunque vendita. Notaio verifica proprietà, assenza debiti, firme, registrazione.

Tempi: 10-20 giorni dalla firma preliminare al rogito definitivo.

Costi Completi Vendita Casa Ereditata #

Per casa ereditata, valore 280.000€ (come Paola):

Se NON ancora registrata catastale:

Notaio accettazione eredità: 900€

Commercialista dichiarazione successione: 650€

Notaio trascrizione catastale: 200€

Valutazione per mercato: 150€

Subtotale pre-vendita: 1.900€

Costi Vendita Vera e Propria:

Agenzia immobiliare: 14.000€ (5% su 280.000€)

– Oppure 0€ se private

Notaio rogito: 2.000-2.800€

Tasse di registro/ipotecarie: 600€

IRPEF plusvalenza: 0€ (esentati per prima casa ereditata)

TOTALE COSTI: 3.500-5.400€ (se con agenzia) oppure 2.900-3.800€ (privato)

Effetto netto: Se vendi 280.000€:

Con agenzia: incasso netto 274.600€

Privato: incasso netto 276.200€ (+1.600€)

Ma agenzia dimezza tempi (valore considerando urgenza)

Il Caso di Antonio e Carmine #

Anton (38 anni) e Carmine (35 anni), fratelli, ereditano casa Roma Nord da padre deceduto. Valore 220.000€.

Problem: eredità divisa 50-50. Per vendere, entrambi devono firmare rogito. Antonio vuole subito liquidità (ha figli, mutuo), Carmine non vuole vendere (vol viverci).

Soluzione: Carmine compra quota di Antonio (110.000€) presso notaio, Antonio esce, Carmine diventa proprietario totale.

Fatto questo, Carmine vive nella casa senza pagare tasse di successione o plusvalenza successiva.

Tempi totali: 4 mesi da decesso a liquidazione Antonio.

Errori da Evitare #

Errore 1: Non presentare Dichiarazione di Successione
Pensate “vendo subito, non importa”. Sbagliato. Se non presenti dichiarazione entro 12 mesi, Agenzia Entrate vi multa 500-10.000€. E immobile rimane intestato al deceduto = non potete venderlo.

Errore 2: Affrettarsi a vendere senza valutazione
Ho visto eredi vendere casa 200.000€ che valeva 270.000€. Non era fretta Fisco, era ignoranza mercato.

Errore 3: Confondere “assenza tasse successione” con “assenza tasse totali”
Vi esentano da tasse SUCCESSIONE, non da tasse VENDITA (atto notarile, registro). Diverse cose.

Errore 4: Tenere casa “per dopo” non mantenuta
Una casa ereditata che non ristrutturate degrada 10% all’anno. Dopo 3 anni, costo ristrutturazione raddoppia. Vendete o ristrutturate subito.

Consiglio Professionale #

In 22 anni, ho visto eredi soffrire per case ereditata per due motivi:
1. Non sapevano quando potevano vendere senza tasse
2. Affrontavano il processo da soli, incorrendo in errori di catasto

La buona notizia: ereditare casa a Roma è enormemente facilitato se seguite procedura corretta. Praticamente zero tasse plusvalenza se prima casa del defunto.

Mio suggerimento: delegare tutto a professionista (notaio + commercialista + agente). Costa 2.000-3.000€ totali, ma evita errori da 10.000€+.

Prossimi Passi #

1. Verifica: hai accettato eredità legalmente dal notaio?
2. Documento: raccogli certificato morte, visure catastali, atto matrimonio defunto
3. Dichiarazione: presenta (o fai presentare) dichiarazione successione entro 12 mesi
4. Contattami: valuto proprietà, stima mercato, piano di vendita
5. Vendi: con agenzia riduci tempo a 40 giorni medi

Ereditare è opportunità, non problema. Facciamo il giusto.