Il contratto preliminare di compravendita, comunemente detto “compromesso”, è uno degli atti più importanti nel percorso di acquisto di un immobile. A Roma, dove le trattative possono essere complesse e i tempi tra accordo e rogito significativi, il compromesso svolge un ruolo fondamentale nella tutela di entrambe le parti.
Cos’è il contratto preliminare #
Il contratto preliminare è un accordo con cui venditore e acquirente si impegnano reciprocamente a stipulare, entro una data stabilita, il contratto definitivo di compravendita (il rogito notarile). Non trasferisce ancora la proprietà dell’immobile, ma crea un vincolo giuridico forte tra le parti.
Con la firma del compromesso, il venditore si impegna a non vendere l’immobile ad altri e a consegnarlo libero e sgombro alla data concordata. L’acquirente si impegna ad acquistarlo al prezzo concordato, spesso versando contestualmente una parte del prezzo come caparra confirmatoria.
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La caparra confirmatoria #
La caparra confirmatoria è la somma versata dall’acquirente al momento del compromesso come garanzia dell’impegno assunto. Il suo importo tipico è il 10-20% del prezzo di vendita. Il meccanismo giuridico è il seguente: se l’acquirente recede senza giustificato motivo, perde la caparra. Se è il venditore a recedere, deve restituire il doppio della caparra ricevuta.
La caparra va distinta dall’acconto prezzo, che è invece una parte del prezzo che viene versata anticipatamente e semplicemente si imputa al prezzo finale senza le conseguenze pecuniarie previste per la caparra confirmatoria.
Il contenuto essenziale del compromesso #
Un compromesso ben redatto deve contenere: l’esatta descrizione catastale e fisica dell’immobile, il prezzo totale concordato, la modalità e i tempi di pagamento, la data entro cui stipulare il rogito definitivo, lo stato in cui viene consegnato l’immobile (libero, occupato, con o senza mobili), e le condizioni sospensive (es. ottenimento del mutuo).
La trascrizione del compromesso #
La trascrizione del contratto preliminare presso i Registri Immobiliari è possibile e consigliata quando il prezzo è elevato o si teme un comportamento scorretto del venditore. La trascrizione garantisce l’acquirente contro eventuali vendite a terzi, ipoteche o altri gravami che il venditore potrebbe creare dopo la firma del compromesso. Ha un costo ma offre una protezione importante.
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Le condizioni sospensive #
Le condizioni sospensive sono clausole che subordinano la validità del contratto al verificarsi di un evento futuro e incerto. La più comune è la “condizione mutuante”: il compromesso si scioglie senza conseguenze per l’acquirente se questi non ottiene il mutuo necessario entro un termine stabilito. È fondamentale inserire questa clausola se si acquista con mutuo.
Il preliminare senza notaio #
Il contratto preliminare non richiede obbligatoriamente l’intervento del notaio per avere validità legale tra le parti. Può essere stipulato anche in forma privata (scrittura privata). Tuttavia, per la trascrizione nei Registri Immobiliari è necessaria la forma di scrittura privata autenticata (con firma autenticata da notaio) o di atto pubblico notarile.
Dalla firma al rogito: cosa succede #
Tra la firma del compromesso e il rogito definitivo si svolgono diverse attività: la banca istruisce la pratica di mutuo e ordina la perizia, il notaio svolge le verifiche ipocatastali, l’acquirente gestisce il trasloco e gli eventuali lavori preliminari. Il periodo tipico è 45-90 giorni, ma può allungarsi in presenza di complessità particolari.
Maran Immobiliare vi assiste nella negoziazione e nella redazione del contratto preliminare, garantendo la tutela dei vostri interessi. Contattateci per una consulenza.
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